Accertamento di Conformità: Sanatoria Edilizia o Rischio Contenzioso?

Nel complesso panorama del diritto immobiliare, la gestione delle difformità edilizie rappresenta una delle sfide più delicate per proprietari, investitori e operatori del settore. Uno degli strumenti giuridici più importanti in questo contesto è l’accertamento di conformità, spesso definito \”sanatoria ordinaria\”. Ma si tratta davvero di una via sicura per la regolarizzazione o nasconde insidie che possono condurre a un lungo e costoso contenzioso con l’Ente locale? In questa guida, analizziamo cos’è, come funziona e perché l’assistenza di uno studio legale specializzato è fondamentale.

Cos’è l’Accertamento di Conformità e il Principio della Doppia Conformità

L’accertamento di conformità è disciplinato dall’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Esso consente di ottenere il permesso di costruire in sanatoria per interventi realizzati senza titolo abilitativo o in difformità da esso. Tuttavia, la sua concessione è subordinata a un requisito ferreo e non derogabile: la doppia conformità.

Questo significa che l’intervento abusivo deve risultare conforme:

• Alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell’abuso.
• Alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Se anche solo una di queste due condizioni non è soddisfatta, la sanatoria non può essere concessa. La giurisprudenza amministrativa, con orientamento costante (si veda, tra le tante, la giurisprudenza consolidata del Consiglio di Stato), interpreta questo requisito con estremo rigore, escludendo la possibilità di una \”conformità postuma\” o \”sopravvenuta\”.

Quando la Sanatoria si Trasforma in un Contenzioso

Il rischio principale risiede in una valutazione errata o superficiale della doppia conformità. Molti ritengono, a torto, che sia sufficiente la conformità attuale dell’opera agli strumenti urbanistici. Presentare un’istanza senza una solida verifica preliminare può portare a conseguenze disastrose:

• Diniego dell’istanza: L’amministrazione comunale, rilevata la mancanza del requisito della doppia conformità, rigetta la domanda.
• Attivazione del procedimento sanzionatorio: Come chiarito dal Consiglio di Stato (ad es. Sez. VI, sentenza n. 8393/2022), il rigetto della domanda di sanatoria costituisce un atto vincolato che obbliga l’amministrazione ad applicare le sanzioni previste, prima fra tutte l’ordine di demolizione.
• Inizio del contenzioso: Il proprietario si trova costretto a impugnare il diniego e il conseguente ordine di demolizione davanti al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR), con un notevole dispendio di tempo e risorse economiche, e con un esito incerto.

Il Metodo SD Studio Legale: Precisione e Strategia per Evitare il Contenzioso

Un abuso edilizio non è solo un problema tecnico, ma una complessa questione giuridica. Il nostro approccio in SD Studio Legale si basa su un’analisi legale preventiva, che precede e affianca quella tecnica. Il nostro metodo si articola in tre fasi strategiche:

1. Due Diligence Urbanistica e Legale: Analizziamo scrupolosamente la storia dell’immobile, ricostruendo la normativa vigente sia all’epoca dell’abuso sia oggi. Questa fase è cruciale per determinare, con un elevato grado di certezza, la sussistenza della doppia conformità.
2. Costruzione dell’Istanza: Redigiamo l’istanza di accertamento di conformità non come una semplice pratica tecnica, ma come un vero e proprio fascicolo legale, supportato da pareri e argomentazioni giuridiche volte a prevenire e neutralizzare eventuali obiezioni da parte degli uffici comunali.
3. Gestione del Procedimento: Dialoghiamo con la Pubblica Amministrazione in modo proattivo, fornendo chiarimenti e integrazioni per guidare il procedimento verso un esito positivo, minimizzando i tempi e i rischi di rigetto.

L’accertamento di conformità è uno strumento potente, ma da maneggiare con estrema cura. Affrontarlo senza una strategia legale precisa significa navigare a vista in un mare pieno di scogli. Se devi regolarizzare un immobile e vuoi tutelare il tuo investimento, contatta SD Studio Legale. Trasformiamo un potenziale contenzioso in una soluzione concreta, garantendoti la massima precisione per la massimizzazione del risultato.