Fondi Immobiliari e Rischio Fiscale: La Regola del 5% per i Familiari

Investire nel settore immobiliare attraverso fondi comuni è una strategia diffusa, ma nasconde complessità fiscali che, se ignorate, possono portare a conseguenze significative. Una delle più insidiose è la presunzione antielusiva legata alla soglia di partecipazione del 5%, specialmente quando gli investitori sono legati da vincoli familiari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha acceso i riflettori su questo tema, chiarendo un aspetto fondamentale: le quote dei familiari si sommano. Ma cosa significa questo per gli investitori e come possono proteggersi?

Il Contesto Normativo: D.L. 78/2010

Per comprendere la questione, è necessario partire dalla norma di riferimento: Decreto Legge n. 78/2010. Questo decreto ha previsto delle norme per contrastare pratiche elusive, ovvero operazioni che, pur rispettando formalmente la legge, hanno come unico scopo quello di ottenere un indebito risparmio d’imposta. Nello specifico, la norma stabilisce che, in caso di conferimento di più immobili in un fondo comune di investimento da parte di un unico soggetto o di più soggetti appartenenti allo stesso gruppo familiare, se la loro partecipazione complessiva al fondo supera la soglia del 5%, si presume un intento elusivo.

La Soglia del 5%: L’Interpretazione Cumulativa della Corte di Cassazione

Il dubbio interpretativo principale riguardava il calcolo di questa soglia. Va intesa individualmente per ciascun conferente o cumulativamente per l’intero nucleo familiare? La Corte di Cassazione ha fornito una risposta inequivocabile. I giudici hanno stabilito che la soglia del 5% deve essere calcolata sommando le partecipazioni di tutti i soggetti legati da vincoli familiari.

La ratio di questa interpretazione è chiara: evitare che la norma venga aggirata attraverso una frammentazione fittizia delle quote tra diversi membri della stessa famiglia. Ad esempio:

• Un imprenditore conferisce immobili nel fondo e ottiene una quota del 3%.
• Suo coniuge conferisce altri beni e ottiene un’altra quota del 3%.

Individualmente, entrambi sono sotto la soglia del 5%. Tuttavia, secondo la Cassazione, le loro quote devono essere sommate. Essendo la partecipazione familiare complessiva del 6%, scatta la presunzione antielusiva.

Conseguenze Pratiche e Come Difendersi

Quando scatta questa presunzione, l’onere della prova si inverte. Non è più l’Agenzia delle Entrate a dover dimostrare l’elusione, ma è il contribuente a dover provare il contrario. Si tratta di una presunzione relativa (iuris tantum), che può essere superata dimostrando l’esistenza di \”valide ragioni economiche\” non fiscali che giustificano l’operazione. È qui che l’assistenza di uno studio legale specializzato diventa cruciale.

Per difendersi efficacemente, è necessario:

1. Analizzare la struttura dell’operazione: Verificare la reale sostanza economica dell’investimento e la sua coerenza con gli obiettivi imprenditoriali o di gestione patrimoniale.
2. Raccogliere prove documentali: Predisporre business plan, perizie, corrispondenza e qualsiasi altro documento che attesti le finalità extrafiscali dell’operazione.
3. Presentare un’istanza di interpello: In via preventiva, è possibile chiedere un parere all’Agenzia delle Entrate per avere certezza sulla correttezza fiscale dell’operazione.

Conclusioni: La Prudenza è d’Obbligo

La sentenza della Cassazione impone un livello di attenzione molto più elevato per gli investitori familiari nei fondi immobiliari. La valutazione della soglia del 5% non può più essere un mero calcolo individuale, ma deve considerare l’intera struttura proprietaria familiare. Affrontare un accertamento fiscale senza una strategia difensiva precisa e puntuale può mettere a serio rischio il patrimonio. Per questo, affidarsi alla competenza di professionisti come quelli di SD Studio Legale, esperti in diritto immobiliare e tributario, è la scelta migliore per pianificare i propri investimenti con sicurezza e proteggersi da spiacevoli sorprese fiscali.